Appartement verhuren? Doen?

Sommigen kiezen voor een belegging in aandelen of opties op de bank, maar anderen vinden de risico’s van beleggen te groot. Sparen op de bank levert vrijwel niets op. Zelfs het voor lange termijn vastzetten van een bedrag via depositosparen heeft een erg laag rentepercentage. Waar vind ik een belegging met aantrekkelijk rendement? Meer en meer mensen kijken naar alternatieve wijzen om en hoger resultaat te bereiken met geld. Welke investering levert wel geld op? Een aantal beleggers kiest ervoor om te beleggen in een huis – om te verhuren. En dat is helemaal niet zo’n slecht idee. Meer en meer mensen hebben verhuur ontdekt: Ruim 188.000 huizen worden inmiddels verhuurd in de vrije sector – en hiervan wordt ruim 60% verhuurd via verhuurmakelaars.

Woning verhuren? Niet doen!

Pas op! Iemand die voor het eerst een woning wil gaan verhuren, ontvangt dikwijls een veel redenen van bekenden waarom het verhuren van een woning een erg slecht plan is. Veelgehoorde redenen tegen het verhuren van een appartement zijn onder andere:

• De huurder beheert een wietplantage.
• De huurder valt u midden in de nacht lastig met zijn problemen.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder vernielt uw appartement.
• etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn niet helemaal ongegrond. Investeren in een appartement is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich in de meeste gevallen uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten zijn. Ze zien het na een tijdje niet meer zitten. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een huis. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden een oplossingvraagstukken. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan een verhuurmakelaar. Wel de lusten, niet de lasten.

Om rekening mee te houden

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel vaak dezelfde vraagstukken. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

• Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
• Kan ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor de eerste keer gaan verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden dikwijls enige taken uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar heeft in de regel 2 hoofdactiviteiten: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld een of meer van de volgende activiteiten heeft:

• Het controleren van een kandidaathuurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en aangeleverde legitimatiebewijs.
• Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
• Het opstellen van een presentatie van de woning, gericht op de doelgroep.
• Advies over aanpassingen of presentatietips voor betere verhuurbaarheid van het huis.
• Vaststellen van verhuurdoel en doelgroep.
• Onderhandeling met de potentiele huurder.
• Incasseren van borg.
• Reacties van potentiele huurders inventariseren.
• Sleuteloverdracht.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een marktconforme huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar is er voor u. Ondanks dat het niet toegestaan is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden presenteren aan zowel de verhuurder, als bij de huurder. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou moeten kunnen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Slapend rijk worden?

De belangrijkste vraag voor vele (potentiele) verhuurders: Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is uw winst. Om te bekijken of het een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een goede rekentool is bijvoorbeeld te vinden op: een woning verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders zijn vooral geinteresseerd in verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben meestal wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatie zullen dus in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe voorkom ik verkeerde huurders?

Een van de grootste nachtmerries van verhuurders is dat zij slechte huurders in hun huis hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die de kans op beroerde huurders erg kunnen verkleinen. Het begint al met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Welke staat van onderhoud heeft het: Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een vrijwel niet onderhouden woning. Hoe wordt een huis gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke treffen met huurders iets om nooit over te slaan. Een ontmoeting vertelt u aanzienlijk meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tenslotte moet u een “klik” hebben met uw huurders. Een naar onderbuikgevoel is in de meeste gevallen (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede voorspeller voor toekomstige problemen.

Verhuur ook in de toekomst aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van appartementen ook in de toekomst interessant blijft. De komende jaren blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn al enige tijd hoger dan ooit. De andere opties (zoals sparen) blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk. Een andere trend is dat de prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een extra resultaat behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van huizen in de toekomst zeer interessant blijft.

Huurprijzen blijven stijgen

Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een woning in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaar de huurprijs in de Randstad erg hard toegenomen. Een huis huren in Amsterdam is nog steeds heel wat duurder dan bijvoorbeeld in een plaats als Tilburg.

Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar woningen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnbverhuur zijn dikwijls hogere huurprijzen te realiseren. Vooral wanneer het een huis is in het centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in het laagseizoen is de vraag aanzienlijk kleiner – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het resultaat flink beperken. Bovendien vergen de vele wisselingen van huurders veel meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder zoeken voor langere periode. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen ideaal voor uw huis. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor meestal beperkter rekening met huis en omgeving – en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Overweegvoor uw eigen appartement of u kiest voor Airbnb huurders of voor reguliere verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een positief effect op huisverhuur in het algemeen.

Appartement te koop aanbieden?

Soms bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van verkopen!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe woning hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het woning verhuren of te koop aanbieden? Een huis aanbieden levert direct een behoorlijke som geld op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij hoger wordende woningprijzen misschien ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur meestal een goede optie.

Verhuur van een appartement ook voor mij de moeite waarde?

Een huis verhuren wat voor u? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een bepaald vermogen dat u wenst te beleggen in een woning? Hebt u een appartement dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders? Dan is een huis verhuren een interessante optie om resultaat te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.